经济观察网 记者 张凤玲 11月16日，北京市首批“限房价、竞地价”试点地块中的海淀永丰18号地和海淀永丰19号地两宗地块今日现场竞价，绿地、龙湖首开联合体、万科、保利、首开、万科住总联合体在经过多轮争夺后坚持到了最后，但土地归属悬念仍然保留到了10个工作日后竞投高标准商品住宅建设方案，经专家评审委员会评选后揭晓。

但可以肯定的是，他们中的胜者将持有地块中100%的住宅部分，而不得用于销售。这个结果的出现要归因于北京市最新出让土地的规则。

据了解，今天拍出的两宗地块居住部分全部执行“9070”政策，且商品住房销售均价不超过53400元/平米，且最高销售单价不得超过56100元/平米。另外，这两宗地块均设定土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。一旦竞拍自持住房面积比例达到了100%，这些愿意100%持有住宅和商业的竞拍者，将在十个工作日后的高标准商品住宅建设方案的投报程序中，决出最后的赢家。

拍地成房东

10月13日，北京市规划国土委发布公告，明确海淀永丰和大兴黄村的4宗地块采用“限房价、竞地价”出让方式的试点。11月16日，海淀永丰18号地和海淀永丰19号地现场竞拍。

海淀永丰18号地块土地面积约8.35公顷，建筑规模约13.88万平方米，起拍价为38.4亿元，土地用途为二类居住用地，这幅宅地吸引了绿地、碧桂园、北京城建、招商、中粮天恒首创联合体、龙湖首开联合体、绿城九龙仓联合体、石榴、恒基旭辉联合体、保利、金融街、中铁、住总、万科、京投以及远洋共16家单位参加竞买。

在现场竞价环节，经38轮报价达到土地合理上限价格50亿元（楼面地价36017元/平方米）后转入现场竞报企业自持商品住房面积比例的程序，经30轮竞报后达到政府设定的自持商品住房面积预设比例40%，主持人宣布竞报停止，直接转为自持商品住房面积比例投报程序。在投报阶段，绿地、万科、龙湖和首开联合体、保利均投报居住建筑规模100%自持，最终这4家单位进入十个工作日后的高标准商品住宅建设方案投报程序。

海淀永丰19号地土地面积约8.56公顷，建筑规模约16.28万平方米，其中二类居住用地建筑规模约14.92万平方米，商业零售用地建筑规模约1.36万平方米，起拍价格为44亿元，共有11家单位参加竞买。

在现场竞价环节，经52轮报价达到土地合理上限价格59亿元（楼面地价36220元/平方米）后转入现场竞报企业自持商品住房面积比例的程序，经12轮竞报后达到政府设定的自持商品住房面积预设比例40%，主持人宣布竞报停止，直接转为自持商品住房面积比例投报程序。

在投报阶段，有5家单位均投报居住建筑规模100%自持，因此接着转入投报商业（含办公）用房自持面积比例程序。在商业（含办公）用房自持比例投报中，最终只有首开、绿地、保利、万科住总联合体4家单位投报商业（含办公）建筑规模100%自持，最终进入高标准商品住宅建设方案投报程序。

按照竞买规则，现场一次性投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%，将转入高标准商品住宅建设方案投报程序。竞买人要在现场竞投日后的第10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案。

高标准商品住宅建设方案中除规划建设方案及企业自持商品住房运营方案外，还包括绿色建筑星级、可再生能源利用、绿色建材使用比例、装配式建筑实施比例、装配式建筑预制率、全装修比例、超低能耗建筑比例、新风系统和建筑减隔震技术以及其他提升建筑品质和能效的产品和技术措施等内容。

试点的逻辑

北京市规土委相关负责人表示，首批试点地块是落实北京市“930”新政的具体举措，围绕着新政中提出的严控地价，有效控制房价快速上涨的要求，采用了限定销售房价，设定地价上限，竞投企业自持面积比例，竞投建设品质方案等多项措施，目的是严格落实新政要求，促进房地产市场健康发展。

11月17日上午，海淀永丰20号地块、大兴黄村21号地块也将开拍，该两宗地块同样采用“限房价、竞地价”的交易模式，竞拍开发商已在16号下午取得竞拍号码牌，17上午将直接开始拍卖。

试点地块在“限房价 竞地价”的同时，还执行“90/70”政策，即套型面积90平米以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上。这更能起到保障居民的刚需、自住性需求的作用。上述地块均位于海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）园区内，该园区是海淀北部重要产业功能区之一，是中关村科技园区规划发展的重点项目，也是中关村高新技术成果转化和产业化的重要平台之一。

16日成交的2宗地周边规划有多条城市主干道交汇，北临翠湖南路，东临永丰路，未来翠湖南路向东可直达京新高速。此外，项目距离地铁16号线仅1.7公里。

目前开发商100%自持两块土地自持商品住房面积比例，也就是说，开发商只能出租，不能销售。

对此，一家参与竞拍的房企表示，未来可能通过证券化的形式来支持房屋的自持和租赁业务。

附两宗土地拿地规则：

1.限制最高售价和均价。商品住房销售均价不超过53400元/平方米，且最高销售单价不得超过56100元/平方米。

2.政府均设定了一个报价上限。开发商的报价一旦高于价格上限，政府则宣布直接进入下一个竞拍环节，即竞拍自持商品房比例。

3.自持住宅商品房面积的起拍面积是住宅用地总建面的2%，开发商的竞拍阶梯必须是住宅总建面1%的整数倍，价高者得。但是一旦有两个以上的竞拍者都愿意100%自持。竞拍又将进入下一个环节——商办自持竞拍。

4.当竞报自持比例达到100%，转入投报高标准商品住宅建设方案程序，地上建筑面积≥10万平方米的商品房，需住宅产业化率≥60%；若地上面积≤10万平方米且地上建筑面积≥5万平方米，需住宅产业化率≥40%。

5.地块的全部居住建筑规模中套型90平以下住房面积比重需达到70%以上。

6.企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售，商品住房取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后五年内不得出售，销售时不得搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。